O que são fundos imobiliários?

0
142
fundos imobiliários

Quem nunca pensou em um dia ser rico e comprar vários imóveis para alugar e viver com a renda gerada por eles? Bem… o seu dia chegou! Não estou dizendo que hoje é o dia em que você ficará rico (talvez seja), mas agora você vai aprender que não necessariamente precisa ter muito dinheiro para receber aluguéis de imóveis. Conheça os fundos imobiliários

Você certamente já ouviu falar em fundos de investimento que os bancos oferecem como forma de remunerar melhor o seu dinheiro.

Um fundo de investimento é administrado por um gestor, que reúne o capital de diversos investidores para montar uma carteira de investimentos, podendo, inclusive, ter acesso a aplicações que não seriam possíveis de maneira individual.Os fundos imobiliários (FIIs) são um tipo de fundo, mas com o foco em adquirir imóveis para locação.

Quer saber mais? Veja o infográfico e continue lendo o post =)

o que são fundos imobiliários

As principais vantagens

1) Valor mínimo

Caso você quisesse comprar um imóvel por conta própria, gastaria no mínimo R$ 100 mil. Se também quiser diversificar para não concentrar todos os seus riscos em um único imóvel, teria de desembolsar mais ainda.

Nos FIIs, você pode comprar uma cota de um fundo por R$ 100,00, em média (dependendo do fundo escolhido). Existem, inclusive, cotas de fundos que custam na faixa de R$ 2,00! Claro que existem opções um pouco mais caras, chegando a uns R$ 5 mil, mas é uma diferença gritante em relação a comprar um imóvel inteiro.

Quando você compra uma cota, adquire o direito de receber um aluguel proporcionalmente ao valor investido.

2) Rendimento mensal isento de IR

Assim como os imóveis físicos, os FIIs também pagam rendimentos mensais (os famosos aluguéis). Isso permite que você tenha um fluxo de caixa constante, sendo um ótimo complemento ao salário ou, até mesmo, possibilitando que você viva da renda desses aluguéis.

Além disso, os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda!

Essa é uma bela vantagem em relação a comprar imóveis e disponibilizá-los para locação, pois, nesse caso, você precisa pagar imposto de renda de até 27,5% sobre o valor do aluguel (podendo ser isento se o valor do aluguel for de até R$ 2.000,00 por mês – confira sempre o valor oficial disponibilizado pela Receita Federal a cada ano).

3) Diversificação de imóveis, setores e inquilinos

Outra excelente possibilidade nos FIIs é a de diversificar. Você pode comprar fundos com imóveis em diversas cidades do Brasil, como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Brasília, Florianópolis e muitas outras.

Também existem fundos focados em diferentes tipos de imóveis, podendo ser de lajes corporativas, shoppings, agências bancárias, galpões logísticos, lojas, hospitais, etc. Se você fosse investir diretamente sozinho, dificilmente conseguiria comprar um shopping, hospital ou uma agência pois são imóveis normalmente de valores bem altos.

Por fim, outra forma de diversificação por meio dos FIIs são com os inquilinos. Mesmo se você comprar cotas de um único fundo, é bem provável que ele tenha vários inquilinos em seu portfólio de imóveis. Toda essa diversificação é muito importante para diminuir os riscos do seu investimento.

Ao ter imóveis de diferentes tipos e em diferentes cidades, você diminui riscos mais regionais (como o que temos visto no Rio de Janeiro) e também de setores específicos (como o setor de lajes corporativas que ainda está com muita oferta em relação à demanda).

Com relação aos inquilinos, caso um deles decida sair do imóvel, você não ficará sem renda. Caso você comprasse um apartamento e tivesse uma única família morando lá, se eles decidissem se mudar para outro lugar, você ficaria com seu imóvel todo desocupado (e ainda gerando despesas).

4) Qualidade dos imóveis e dos inquilinos

Se você tivesse R$ 100 mil para investir, com certeza não conseguiria um imóvel de grande qualidade. Ao investir em FIIs, R$ 100 mil já é um valor muito bom para conseguir diversificar em imóveis de excelente qualidade.

É claro que alguns fundos imobiliários podem ter imóveis inferiores em seus portfólios. No entanto, a maioria dos imóveis tem boa qualidade.

Com relação aos inquilinos, quando você aluga por conta própria, acaba alugando para uma pessoa ou família desconhecida. Essa família pode não ser tão estável financeiramente e trazer problemas futuramente, como inadimplência ou rompimento do contrato de aluguel.Nos FIIs, os inquilinos costumam ser empresas de médio e grande porte, cuja situação financeira normalmente é muito melhor.

5) Terceirização da gestão e da burocracia

Muitas pessoas compram imóveis para alugar e receber uma renda passiva. Mas será que pode mesmo ser considerada assim se você passa grande parte do tempo tendo que resolver os “pepinos”?

Se o imóvel está vago, você precisa correr atrás de novos inquilinos ou pagar uma corretora imobiliária para isso. Se ele estiver ocupado, precisa se encarregar da cobrança do inquilino. Se houver algum problema com o imóvel, quem tem que resolver? Você mesmo.

Além disso, para quem não trabalha na área imobiliária, toda a negociação e documentação necessária podem ser uma grande dor de cabeça.

Nos FIIs, essas questões são de responsabilidade da administração e da gestão do fundo, que cobram um percentual das receitas geradas pelos imóveis. Ao final do mês, eles calculam todas as receitas recebidas, descontam as despesas e as taxas administrativas, e então distribuem para você ao menos 95% do lucro mensal.

Essa distribuição de 95% é obrigatória nos FIIs, e os 5% restantes podem ser retidos para formar um caixa, que serve para lidar com futuras obras, manutenções ou despesas em geral. Portanto, deixe que eles lidem com as burocracias e você fique com a parte boa, que é de usufruir da renda passiva!

Principais desvantagens

É claro que um investimento não tem somente vantagens.

Por isso, separei também algumas desvantagens que você deve saber ao investir nos FIIs.

1) Risco de desvalorização das cotas

É provável que você ouça dos pais ou dos amigos que imóveis são excelentes investimentos, pois eles sempre se valorizam. Isso não é verdade!

Acontece que, nos últimos 20-30 anos, tivemos uma enorme valorização imobiliária, muito por conta do desenvolvimento urbano e industrial no país, o que pode ou não se repetir no futuro. A verdade é que, quando você compra um imóvel, ele pode tanto se valorizar quanto desvalorizar. E, é claro, o mesmo acontece com os fundos imobiliários.

Ao comprar as cotas dos FIIs, ela se valoriza ou desvaloriza. Como os FIIs são negociados na bolsa de valores, essa oscilação do patrimônio fica muito explícita.

Muitos investidores acabam se desesperando ao ver que aquelas cotas compradas por R$ 100,00 agora estão valendo R$ 90,00. Isso é uma oscilação comum do mercado e pode ser ocasionada sem mudança nenhuma na qualidade do fundo.

Por isso, é importante pensar em fundos imobiliários como ativos geradores de renda, para comprar e manter por um bom tempo (ou mesmo até deixar para os herdeiros). O principal foco desse investimento não é comprar para vender valorizado (embora isso seja sim possível).

2) Cobrança de IR para vendas

Embora não haja cobrança de IR no recebimento dos rendimentos, existe a cobrança de IR de 20% sobre o lucro que você tiver em determinada venda. Portanto, vamos supor que você tenha comprado por R$ 100,00 e decida vender quando estiver valendo R$ 125,00. Se você fizer isso, terá um lucro de R$ 25,00 e terá que pagar R$ 5,00 (20% de R$ 25,00) de imposto de renda para cada cota vendida.

3) Investidor não é dono da propriedade

Quando você tem cotas de um fundo, não quer dizer que você é o proprietário direto e pode fazer o que quiser com o imóvel. O dono ainda é o fundo e você é um coproprietário, assim como os milhares de outros cotistas. Portanto, as cotas em si não têm utilidade prática nenhuma. Se você chegar no imóvel que o fundo investiu seu dinheiro e quiser colocar sua cama para dormir lá, infelizmente não poderá!

4) Risco de vacância

Quando falamos de investimento imobiliário para locação, esse é um risco inevitável. Se não tiver inquilinos em seu imóvel, você fica com renda zero. Nos FIIs, isso também acontece, mas pode ser diluído por meio de uma boa diversificação.

5) Não há garantias

O fundo imobiliário é um investimento de renda variável, então não há nenhuma garantia sobre retornos. Não é possível afirmar com certeza que você receberá algum dia um bom retorno sobre seu investimento.

Pode acontecer de você escolher um fundo com imóveis não muito interessantes que estejam ocupados naquele momento.

Meses depois, os inquilinos saem dos imóveis e a gestão não consegue encontrar novos inquilinos para ocupá-lo.

Com rendimento zero e um imóvel não tão bom, é bem provável que o valor da cota se desvalorize. Pode demorar anos para que aqueles imóveis sejam novamente locados. Este risco pode ser diminuído ao estudar bem sobre cada fundo. Tenho este artigo no meu site Jornada do Dinheiro que explica como selecionar bons fundos.

Considerações finais

Neste artigo, apresentei o tipo de investimento de que mais gosto e que, com certeza, cairá no gosto de cada vez mais brasileiros, pois imóveis chamam muita atenção.

A principal característica que me faz gostar tanto desse investimento é o rendimento mensal.

Ao receber um fluxo mensal, você ganha uma excelente flexibilidade em sua carteira, podendo escolher, a cada mês, em qual investimento reaplicará.

Não é como manter seu dinheiro em um título e ter o resultado somente na data de vencimento.

Os fundos imobiliários são de prazo indeterminado, então, ao longo dos anos, você pode receber um valor muito superior ao que investiu.

Tenho certeza que você também se encantará por este investimento!

 

Gostou de conhecer os fundos imobiliários? Se tiver alguma dúvida, fique à vontade para perguntar aqui nos comentários =)

Vitor Hernandes

Vitor Hernandes é paulistano e tem 28 anos. Fundador do blog Jornada do Dinheiro. Pós-graduando em Finanças, Investimentos e Banking (FIB) pela PUC. Tradutor de formação, investidor por vocação e educador financeiro como missão de ajudar a população brasileira. Eterno aluno, pois sempre há algo novo a aprender, estuda educação financeira e investimentos por hobby, além de atuar no mercado financeiro desde 2011. Os fundos imobiliários são seus investimentos preferidos.

 

As opiniões expostas neste artigo são baseadas na visão do autor e não necessariamente refletem o entendimento do Yubb.